תמ"א 38 –מעכבי הפרויקטים בחצר האחורית שלכם

רבים חושבים כי הקושי העיקרי בהוצאה לפועל של פרוייקט תמ"א 38 הוא הבירוקרטיה המתסכלת מול העיריות בישראל. מול עיניהם הם רואים פקידי עיריה עצלים, ועדות רישוי מסואבות המעכבות פרויקטים ושאר תרחישי אימה. אך לא כך הדבר – בעיריות רבות כדוגמת עיריית רמת גן, רעננה ובת-ים הועדות המקומיות וראשי הערים דווקא מעודדים מאוד ומקדמים פרוייקטים של תמ"א 38 ומקדמים רפורמות רבות להאצה של התהליך.

אז איפה בכל זאת טמון הקושי? תתפלאו, אבל דוקא אצלכם בחצר האחורית מתחבאים להם כל מעכבי הפרויקטים. הבעיה המרכזית בהוצאה לפועל של תמ"א 38 צצה הרבה לפני שלב הפניה לוועדות – בשלב המשא ומתן בין הדיירים לחברות היזמיות. כמעט בכל בניין יש את השכן הסחטן, השכן הממורמר והשכן שחייב לקבל בדיוק כמו כולם. דיירים אלו אינם פועלים בהיגיון כלכלי כלשהו וברבים מהמקרים פרויקטים רבים מתעכבים ואף לא מבוצעים בגללם. איך תזהו אותם? הכנו עבורכם מדריך קצר אשר יתאר כל אחד מסוגי השכנים שעלולים להפיל את הבניין שלכם.

השכן הסחטן

הוא מרגיש שנפלה עליו עסקת חייו ולכן עליו להוציא מהיזם כמה שיותר, וכל שקל נוסף הרי זה משובח. הוא יספר לכם איך היזם מתעשר על חשבונכם, ובחישובים מסובכים יוכיח לכם שהיזם מרוויח סכום גדול אלפי מונים ממה שהוא מרוויח בפועל, זאת למרות שאין לו כל ידע בכלכלה או בנדל"ן. במקרים רבים הוא גם יאיים על היזם שאם לא ישלם לו הוא ימריד את שאר הדיירים, ונוקב בסכומים העולים על רווחי היזם. התוצאה – היזם ינסה לבצע את הפרויקט ללא הסכמה מלאה או פשוט יוותר על הפרויקט.

השכן ה"הוגן"

הוא מתעורר בעיקר במקרים בהם לא כל בעלי הדירות מקבלים תוספת זהה בגודלה לשטח דירתם, בדרך כלל בגלל מגבלות תכנוניות ופיזיות של הבניין. השכן ה"הוגן" יכריז מיד כי אין זה הוגן כי אחרים יקבלו יותר ממנו, ולכן אם לא ניתן להגדיל יותר את שטח דירתו, אזי על שאר הדיירים לוותר על ההרחבה בדירתם כדי שכולם יקבלו תוספת שטח זהה. התוצאה – שאר הדיירים לא מסכימים לוותר על השטח שניתן להוסיף לדירתם, והפרויקט לא יוצא לפועל.

השכן הממקסם

הוא מחפש את היזם שמפזר הכי הרבה הבטחות. הוא יסביר לכם שעושים תמ"א 38 רק פעם אחת בחיים ושצריך למקסם את הרווח ולהוציא את המירב מהפרויקט, וזה נכון. אבל אם קיבלתם מספר הצעות דומות מכמה יזמים, ופתאום צץ היזם שמבטיח הרבה יותר תמורות – צריכה להידלק לכם נורה אדומה. לא כל הבטחה כזו באמת תתקיים, ולכן לאחר בדיקה וקבלת הצעות ממספר חברות יש לבחור את החברה שנראתה אמינה ביותר ושהבטיחה דברים הגיוניים ולא חלומות.
איך תתגברו על השכנים? עשו עבודת הכנה עוד לפני תחילת הפרויקט. כנסו ישיבת דיירים וערכו תיאום ציפיות. חשוב מאוד שכל הדיירים יבינו מראש את התהליך אליו הם נכנסים, וחושב למוסס התנגדויות מראש, לפני שיהיה מאוחר מידי.

נכתב ע"י : גיא תמיר
הכותב הינו בעל חברת תמיר נדל"ן אשר מתמחה בביצוע פרויקטים של תמ"א 38. בוגר תואר ראשון בכלכלה וניהול, תואר שני בנדל"ן מהטכניון ובוגר לימודי שמאות מקרקעין.

אתר האינטרנט של תמיר נדל"ן: tma38.co.il

הפוסט הזה פורסם בתאריך מאמרים - תמ"א 38 עם התגים . קישור קבוע.

סגור לתגובות.